서울 근린상가 법원경매 | 2024타경64502

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

서울동부지방법원 경매4계에 계속 중인 사건번호 2024타경64502는 서울 소재 근린상가에 대한 부동산임의경매 사건입니다. 토지 16.80㎡(5.08평)와 건물 20.28㎡(6.13평)를 토지 및 건물 일괄 매각 방식으로 진행하며, 철근콘크리트구조·슬래브지붕으로 건축된 소규모 상가 물건입니다. 용도지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하며, 도시가스 공급과 버스정류장·지하철·주차장 접근이 확인됩니다.

감정평가액은 314,000,000원이며, 두 차례 유찰을 거쳐 2026년 9월 14일 기준 최저입찰가는 200,960,000원(감정가 대비 약 64%)으로 낮아진 상태입니다. 2회 유찰 물건은 가격 접근성이 높아 보일 수 있으나, 유찰이 반복된 원인을 파악하는 것이 가격 검토보다 선행되어야 합니다. 매각기일(2026-10-22)까지 남은 기간을 고려해 서류 열람과 현장 확인 일정을 미리 계획하시기 바랍니다.

[우선 확인할 위험 신호]

• 2회 유찰 원인 미상: 제공된 자료에는 유찰 횟수(2회)만 확인되며, 유찰 원인(권리 하자, 점유 분쟁, 건물 상태 문제 등)은 기재되어 있지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 통한 확인이 반드시 필요합니다.
• 특수조건 별도 기재 없음: 제공된 자료에 특수조건이 별도로 등재되지 않았으나, 이것이 권리관계가 단순하다는 의미는 아닙니다. 등기부등본·건축물대장 직접 열람으로 확인해야 합니다.
• 점유 및 임차 현황 불명: 현재 점유자 구성, 임차인 존재 여부, 대항력 있는 권리자 유무는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 현황조사서와 등기부등본을 교차 검토해야 합니다.
• 소규모 면적과 용도 제한: 토지 16.80㎡, 건물 20.28㎡는 상당히 소규모이며, 제2종일반주거지역 내 근린상가에는 허용 업종·증축 가능 여부·건폐율·용적률 등의 제한이 적용됩니다. 세부 활용 가능 범위는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

[가격보다 먼저 볼 조건]

• 용도지역 규제 확인: 제2종일반주거지역은 근린상가 운영이 가능하나, 업종·층수·규모에 관한 지자체별 조례가 적용될 수 있습니다. 낙찰 후 원하는 용도로 사용 가능한지를 해당 구청 건축·도시계획 부서에서 반드시 확인해야 합니다.
• 일괄 매각 구성 검토: 토지와 건물을 일괄로 매각하는 구조입니다. 토지와 건물의 소유권 귀속 관계 및 대지권 등록 여부 등을 공부서류로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 실사 필요: 철근콘크리트구조·슬래브지붕으로 기재되어 있으나, 건물 준공연도·노후 정도·수선 이력 등은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 현장 실사를 통한 구조 상태 점검이 선행되어야 합니다.
• 교통 접근성 현장 확인: 자료에 버스정류장·지하철·주차장 인근으로 기재되어 있으나, 구체적인 거리와 이용 편의 수준은 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

• 등기부등본(토지·건물 각각): 근저당·가압류·가처분·가등기·전세권 등 권리관계 전반을 최신 발급 기준으로 확인합니다. 제공된 자료에 권리관계 상세가 포함되지 않아 직접 열람이 필수입니다.
• 건축물대장·토지대장: 공부상 면적과 현황 면적의 일치 여부, 위반건축물 해당 여부, 용도 변경 이력을 확인합니다.
• 매각물건명세서·현황조사서: 법원 경매 기록에 포함된 해당 서류를 통해 점유자 현황, 임차 보증금 규모, 대항력 있는 권리 존재 여부를 파악합니다.
• 토지이용계획확인서: 도로 저촉, 지구단위계획 구역 해당, 개발행위허가 제한 여부 등을 확인합니다. 이 내용은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 현장 실사: 공부와 현황의 불일치, 무허가 증·개축, 통행로·주차·공용부분 현황을 눈으로 직접 확인합니다. 지도·사진 검색은 현장 확인을 대체할 수 없습니다.

[검토 후 결정하는 상담]

서울동부지방법원 2024타경64502 물건은 2회 유찰 후 감정가 대비 약 64% 수준으로 최저가가 형성된 서울 소재 소규모 근린상가입니다. 가격 접근성은 높아 보이지만, 유찰의 배경과 권리·점유·용도 조건에 대한 충분한 검토 없이 입찰 여부를 결정하는 것은 신중해야 합니다.

점유 현황, 임차인 대항력, 건물 노후도, 용도 활용 가능성은 제공된 자료만으로 확인되지 않으며, 상담 과정에서 추가 서류를 함께 검토한 뒤 판단해야 합니다. 매각기일(2026-10-22)을 감안해 서류 열람과 현장 확인에 충분한 시간을 확보하시기 바랍니다.

[상담 전 준비할 내용]

• 사건번호 2024타경64502와 법원명(서울동부지방법원)을 메모해 두고, 법원 경매정보 사이트에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 미리 출력하거나 저장합니다.
• 등기부등본(토지·건물 각각)을 최신 기준으로 발급해 권리관계를 직접 확인합니다.
• 건축물대장, 토지이용계획확인서를 준비합니다.
• 현장을 방문해 건물 외관·내부 상태, 인근 유사 상가의 공실 여부, 주차·통행 환경을 직접 확인합니다.

경매 상담 문의: 010-6899-1601 (제이옥션 경매상담)

본 사무소는 1물건당 1명 전속 진행 원칙을 적용합니다. 선행 의뢰가 확정된 물건은 중복 의뢰를 받지 않으므로, 동일 물건에 관심이 있으신 분은 빠른 확인을 권장합니다.

입찰 전 최신 법원 공고·원본 서류·현장 상태를 반드시 재확인하십시오. 입찰보증금은 사유에 따라 반환이 어려울 수 있으며, 잔금 납부 후에는 권리 회복이 곤란해질 수 있습니다. 위 내용은 공개 자료 기반의 초안 분석이며 법률 판단 또는 투자 권유가 아닙니다.

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.