울산 근린상가 법원경매 | 2025타경11440

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

울산지방법원 경매3계에서 진행 중인 2025타경11440 사건은 울산 소재 근린상가를 토지와 건물 일괄 매각 방식으로 진행하는 부동산임의경매입니다. 토지 면적은 11.68㎡(3.53평), 건물 면적은 40.47㎡(12.24평)이며, 감정평가액은 519,000,000원입니다. 2026년 9월 9일 매각기일에 최저입찰가 29,919,000원으로 진행될 예정입니다.

이 물건은 현재까지 8회 유찰된 이력이 있으며, 이로 인해 최저가율이 감정가 대비 약 5.76% 수준까지 하락한 상태입니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 위치하고 버스정류장·주차장 인근임이 확인됩니다. 8회라는 이례적인 유찰 횟수는 단순한 가격 하락 그 이상의 원인이 있을 수 있으며, 입찰 전 그 배경을 반드시 파악해야 합니다.

[우선 확인할 위험 신호]

8회 연속 유찰은 이 물건에 구조적 문제가 존재할 가능성을 강하게 시사합니다. 제공된 자료만으로는 유찰의 원인을 특정할 수 없으므로, 아래 항목들을 반드시 직접 확인해야 합니다.

• 최저가율 5.76%: 감정가 519,000,000원 대비 최저입찰가 29,919,000원은 통상적인 경매 가격 흐름에서 크게 벗어난 수준입니다. 이 격차가 발생한 배경을 명확히 파악하지 않으면 입찰 판단이 어렵습니다.
• 권리관계: 선순위 권리(저당권·가압류·가처분·유치권·법정지상권 등)의 존재 여부와 인수 조건은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 등기부등본과 법원 기록 원문을 직접 검토해야 합니다.
• 점유 현황: 현재 점유자의 존재 여부, 임차인 유무, 명도 가능성 등은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 특별매각조건: 현재 확인된 특별매각조건은 없으나, 법원 최신 공고에서 조건 변경 여부를 반드시 재확인하십시오.

[가격보다 먼저 볼 조건]

낮은 최저가율에 주목하기에 앞서, 다음 조건들을 우선적으로 검토해야 합니다.

• 물건 규모: 토지 11.68㎡(3.53평), 건물 40.47㎡(12.24평)으로 면적이 매우 협소합니다. 실제 활용 가능한 용도와 영업 가능성을 현장에서 직접 확인하십시오.
• 지구단위계획구역: 일반상업지역 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축행위·용도 변경·증축 등에 추가 제한이 적용될 수 있습니다. 해당 지자체 도시계획 부서에서 구체적인 제한 내용을 확인하십시오.
• 건물 상태: 건물의 노후도, 구조 안전성, 불법건축물 여부 등은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 현황조사서와 감정평가서 원본을 열람하고 현장 실사를 병행하십시오.
• 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하는 구조로, 각각의 권리 상태와 면적 불일치 여부를 공적 장부와 대조해야 합니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

법원 경매 서류와 현장 실사를 반드시 병행하여 다음 항목들을 교차 확인해야 합니다.

• 현황조사서·감정평가서 열람: 법원 경매정보시스템을 통해 원본 서류를 열람하고, 실제 물건 상태·권리관계·점유 현황을 직접 확인하십시오.
• 공부와 현황 일치 여부: 등기부등본·건축물대장·토지대장 등 공적 장부상의 면적·용도와 현장 실제 상태의 일치 여부를 확인하십시오. 제공된 자료만으로는 공부와 현황의 차이를 판단할 수 없습니다.
• 위치 환경 확인: 버스정류장·주차장 인근이라는 위치 특성이 실제 영업 환경에 미치는 영향을 현장에서 직접 확인하십시오.
• 유찰 원인 추적: 8회 유찰의 실질적 원인(유치권 주장·점유 분쟁·건물 하자·법적 분쟁 등)을 현장 확인과 법원 기록 양면에서 추적해야 합니다.

[검토 후 결정하는 상담]

제공된 정보만으로는 권리관계, 점유 현황, 건물 상태, 유찰 원인 등 핵심 사항을 확인하기 어렵습니다. 8회 유찰이라는 이례적 이력은 최저가율 5.76%라는 수치만으로는 상쇄하기 어려운 위험 요소를 내포할 수 있습니다. 단순히 가격이 낮다는 이유만으로 입찰을 결정하는 것은 권장하지 않으며, 권리분석·현장 실사·공부 검토를 모두 거친 후 전문가와 심층 상담을 진행하시기 바랍니다.

[상담 전 준비할 내용]

경매 상담 시 아래 자료를 미리 준비하시면 보다 실질적인 검토가 가능합니다.

• 대법원 법원경매정보에서 열람한 등기부등본·현황조사서·감정평가서 (사건번호: 2025타경11440)
• 해당 물건 소재지의 건축물대장·토지대장 및 지구단위계획 관련 자료
• 현장 방문 후 작성한 점유 현황 메모 (출입문 상태, 현수막·안내문 유무, 실제 영업 여부 등)
• 최신 법원 공고문 원본 (매각기일·최저매각가격·매각조건 변경 여부)

상담 및 의뢰 문의: 010-6899-1601

저희는 1물건당 1명 전속 진행 원칙을 적용합니다. 선행 의뢰가 확정된 경우 동일 물건에 대한 중복 의뢰는 받지 않습니다. 입찰 참여 후 입찰보증금 반환이 곤란한 상황이 발생하거나, 잔금 납부 후 회복이 어려운 결과로 이어질 가능성이 있습니다. 반드시 최신 법원 공고·원본 서류·현장 재확인을 거친 후 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.