전남 장흥군 답 법원경매 | 2024타경5749

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

장흥지원 2024타경5749 사건은 전라남도 장흥군 용산면 상발리 상발마을 인근 소재 답(논) 337.25㎡(102.02평)에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 이번 매각 범위는 토지지분매각으로, 해당 토지 전체가 아닌 일부 지분만 경매에 부쳐진 구조이며, 이미 12회 유찰을 거쳐 현 단계에 이른 이례적인 물건입니다.

감정평가액은 8,768,500원이며, 12회 유찰을 거친 현재의 최저매각가격은 603,000원으로 감정가 대비 약 6.88% 수준에 형성되어 있습니다. 매각 기일은 2026년 9월 14일이며, 장흥지원 경매2계에서 진행합니다. 낮은 최저가격만으로 판단하기 전에, 지분 매각이라는 구조적 특성과 반복 유찰의 배경을 먼저 파악하는 것이 중요합니다.

[우선 확인할 위험 신호]

• 토지지분매각 구조: 이 사건의 핵심 특성입니다. 토지 전체가 아닌 지분만 낙찰받게 되므로, 낙찰 후에도 다른 지분 공유자와 토지 이용 방식이나 분할에 대해 별도로 협의해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고권 행사 여부도 사전에 확인이 필요한 사항입니다.
• 12회 연속 유찰: 동일 물건이 12회 유찰된 것은 응찰자들이 해당 물건에 대해 지속적으로 회의적인 판단을 내렸음을 시사합니다. 반복 유찰의 원인이 지분 구조 문제인지, 현황 이용상의 제약인지, 그 밖의 권리관계 문제인지는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 최저가율 6.88%: 감정가 대비 6.88% 수준의 최저가격은 표면적으로 매력적으로 보일 수 있으나, 이 가격이 형성된 배경에는 구조적 리스크가 반영되어 있을 가능성이 있습니다. 권리분석과 현장 조사를 통해 원인을 먼저 파악해야 합니다.
• 특별매각조건: 제공된 자료상 특별매각조건 항목은 공란입니다. 지분 매각의 특성상 법원의 최신 매각물건명세서와 현황조사보고서를 직접 열람하여 실제 조건을 확인해야 합니다.

[가격보다 먼저 볼 조건]

• 용도지역 — 생산관리지역·계획관리지역: 자료에 기재된 용도지역은 생산관리지역 및 계획관리지역입니다. 생산관리지역은 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요한 지역으로, 건축물 건립이나 개발 행위에는 관련 법령에 따른 허가 요건이 적용됩니다. 계획관리지역 역시 허용 행위·건폐율·용적률 등의 제한이 있으며, 구체적인 허용 행위는 해당 지자체에 직접 확인이 필요합니다.
• 답(논) 지목과 농지법 요건: 지목이 답(논)인 토지를 취득할 때에는 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부를 관할 농지 담당 부서에 사전 확인해야 합니다. 실제 현장 이용 현황이 지목과 일치하는지도 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 지분 비율: 낙찰 대상 지분의 정확한 비율은 제공된 자료에서 확인되지 않습니다. 등기사항전부증명서 또는 법원 매각물건명세서를 통해 지분 구조를 반드시 사전에 파악해야 합니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

자료에 따르면 이 토지는 전라남도 장흥군 용산면 상발리 상발마을 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 진입로의 실제 상태, 사유지 여부, 도로 또는 농로와의 접속 관계 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

• 등기사항전부증명서: 근저당권·가압류·가처분 등 권리관계 전반 및 공유자 구성과 지분 비율 확인
• 법원 매각물건명세서: 지분 비율, 점유 현황, 매각 포함·제외 항목 확인
• 현황조사보고서: 현재 점유자 유무, 실제 이용 현황과 지목 일치 여부 확인
• 토지이용계획확인서: 생산관리지역·계획관리지역 내 허용 행위 및 개별공시지가 확인
• 농지취득자격증명 발급 가능 여부: 답(논) 취득 시 관할 농지 담당 부서에 사전 문의

공부상 내용과 현장 실황 사이에 차이가 있을 경우, 이는 권리분석과 입찰 판단에 직접 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 교차 확인하십시오.

[검토 후 결정하는 상담]

제이옥션의 경매 상담은 010-6899-1601로 문의하실 수 있습니다. 상담은 1물건당 1명의 의뢰인만 전속으로 진행하며, 선행 의뢰가 확정된 경우 동일 물건에 대한 중복 의뢰는 받지 않습니다. 이 원칙은 각 의뢰인의 정보와 전략이 충돌 없이 보호될 수 있도록 운영하기 위한 것입니다.

입찰보증금은 낙찰이 취소되거나 잔금을 미납하는 경우 반환이 곤란할 수 있습니다. 또한 잔금 납부 이후 발견된 권리 하자나 현황 문제는 회복이 매우 어려울 수 있습니다. 입찰 전 법원이 공시하는 최신 공고문과 매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 서류를 반드시 직접 확인하시고, 현장 재확인을 권합니다.

[상담 전 준비할 내용]

• 사건번호(2024타경5749) 및 장흥지원 경매2계 담당 확인
• 등기사항전부증명서(갑구·을구 전체) 출력 및 공유자 현황·지분 비율 파악
• 법원 경매 정보 시스템에서 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 최신본 열람
• 토지이용계획확인서 발급(생산관리지역·계획관리지역 내 허용 행위 확인)
• 농지취득자격증명 발급 요건 해당 여부 관할 부서 사전 문의
• 현장 방문을 통한 실제 이용 현황, 진입로 상태, 인근 환경 확인
• 2026년 9월 14일 매각 기일 및 변경 여부 법원 공고 재확인

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.