경기 다세대(빌라) 법원경매 | 2024타경66766

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

이 사건은 성남지원 경매7계에서 진행 중인 2024타경66766호 경기 소재 다세대(빌라) 부동산강제경매입니다. 철근콘크리트 구조의 방 3개·욕실 2개 구성이며, 전용면적 51.71㎡(15.64평)·대지면적 57.88㎡(17.51평) 규모로 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 제공된 자료에는 버스정류장과 간선도로에 인접한 위치로 기재되어 있습니다.

다음 입찰 기일은 2026년 9월 7일이며, 최저매각가격은 116,130,000원입니다. 이는 감정평가액 237,000,000원의 약 49% 수준으로, 이 가격에 이르기까지 이미 6차례 유찰이 진행되었습니다. 최저가율 49%와 유찰 6회라는 두 수치는 이 사건을 검토할 때 출발점이 되는 핵심 사실입니다.

[우선 확인할 위험 신호]

• 유찰 6회 이력: 동일 물건이 6회 연속으로 입찰자를 끌어들이지 못했다는 사실은, 시장 참여자들이 가격 외에 별도의 부담 요인을 인식하고 있을 가능성을 시사합니다. 이 요인이 권리 관계에서 비롯된 것인지, 토지 이용 제한 때문인지, 점유·명도 문제와 연관된 것인지를 원본 서류를 통해 먼저 규명해야 합니다.
• 계획관리지역·보전산지 중복 지정: 제공된 자료에 따르면 이 물건이 위치한 토지는 계획관리지역이면서 동시에 보전산지로 지정된 구역입니다. 두 규제가 중첩되면 형질 변경, 건축 행위, 용도 변경 등에 이중의 법령 절차가 적용될 수 있으며, 낙찰 이후 실질적인 활용 범위에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·임차 현황 미확인: 제공된 자료만으로는 현재 점유자가 누구인지, 임차보증금 규모가 어느 정도인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인되지 않습니다. 이 내용은 법원 경매 기록의 매각물건명세서와 현황조사보고서 원본을 직접 열람해야 파악할 수 있습니다.

[가격보다 먼저 볼 조건]

이 물건의 토지는 계획관리지역과 보전산지가 중복 지정된 구역으로 기재되어 있습니다. 보전산지는 산지관리법에 따라 형질 변경·건축 행위·용도 변경 등에 별도의 허가 요건이 따를 수 있으며, 계획관리지역에서 허용되는 행위 범위와의 교차 검토도 필요합니다. 현재 건물의 용도와 실제 사용 상태가 건축물대장 및 토지이용계획확인서상 내용과 일치하는지는 관할 시·군·구청에서 직접 확인해야 합니다.

공부상 대지면적 57.88㎡·전용면적 51.71㎡로 기재되어 있으나, 현황과의 일치 여부는 현장 방문과 건축물대장 조회를 통해 별도로 검증해야 합니다. 간선도로·버스정류장 인접이라는 기재는 접근성 관련 정보이나, 실제 소음 환경·주차 여건·진입 경로 상태는 현장에서만 확인할 수 있습니다. 제공된 자료만으로는 향후 건축 행위 가능 여부나 토지 활용의 실질적 범위를 단정할 수 없습니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

입찰 전 최소한 다음 서류를 직접 확인해야 합니다. 등기부등본으로 선순위 권리 내역과 말소 가능 여부를 검토하고, 매각물건명세서로 매각 제외 물건과 임차 관계를 확인하며, 현황조사보고서로 실제 점유 상황을 파악하고, 감정평가서에서 기준 시점·평가 방법·특이 사항을 살펴야 합니다. 건축물대장과 토지이용계획확인서는 산지 지정 현황과 건물 이용 실태를 교차 확인하는 데 필수 자료입니다.

제공된 자료상 특별매각조건으로 별도 기재된 항목은 없으나, 6회 유찰 과정에서 법원 공고 내용이 변경되었을 가능성이 있습니다. 입찰 전 성남지원 경매7계의 최신 공고를 반드시 재확인하고, 최종 매각물건명세서 기준으로 판단해야 합니다. 불법 증·개축이나 무허가 시설물 존재 여부도 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

[검토 후 결정하는 상담]

계획관리지역·보전산지 중복 규제, 6회 유찰 이력, 점유 현황 미확인이 겹친 2024타경66766 사건은 개인이 단독으로 판단하기 어려운 복합 요소를 포함하고 있습니다. 권리 관계 검토, 토지 이용 제한의 실질적 범위 파악, 실제 점유 상황 확인 등 세부 검토를 원하시면 경매상담 010-6899-1601로 연락 주시기 바랍니다.

저희는 1물건당 1명 전속으로 진행하며, 선행 의뢰가 확정된 물건에 대해서는 중복 의뢰를 받지 않습니다. 입찰보증금은 유찰 시 반환되나, 낙찰 후 잔금을 납부하지 못하거나 이행을 포기할 경우 보증금 반환이 곤란해질 수 있습니다. 잔금 납부 완료 이후 발견되는 권리·점유 문제는 회복이 곤란할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 법원 공고·원본 서류·현장을 직접 재확인하시기 바랍니다.

[상담 전 준비할 내용]

• 법원 경매 정보 사이트에서 2024타경66766 사건의 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원본을 직접 열람하고 특이 기재 사항을 정리합니다.
• 관할 시·군·구청 또는 정부24를 통해 해당 토지의 토지이용계획확인서와 산지 지정 현황을 발급받아 이용 제한의 구체적 범위를 확인합니다.
• 건축물대장을 발급받아 건물 용도·층수·위반건축물 여부·공부상 면적과 현황의 일치 여부를 점검합니다.
• 현장 방문을 통해 실제 점유 여부, 건물 외관 상태, 진입 도로 조건을 직접 확인하고 기록해 두면 상담 시 더욱 구체적인 검토가 가능합니다.

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.