부산 다세대(빌라) 법원경매 | 2023타경109997

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

이 사건은 부산 소재 다세대(빌라)에 대한 부동산임의경매로, 사건번호 2023타경109997(동부지원 경매4계)입니다. 매각 범위는 토지(20.48㎡, 약 6.20평)와 건물(22.26㎡, 약 6.73평)을 일괄 매각하는 건으로, 제1종일반주거지역에 위치하며 철근콘크리트 구조로 기재되어 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있다는 점이 위치 특성으로 확인됩니다.

감정가는 204,000,000원이며, 3회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 69,972,000원(감정가 대비 약 34.3%)까지 낮아진 상태입니다. 매각기일은 2026년 9월 14일로 예정되어 있으며, 이 글은 2026년 8월 30일 기준 공개 자료를 토대로 작성된 참고용 초안입니다. 법원 공고 원본 및 현장 확인을 반드시 병행하시기 바랍니다.

[우선 확인할 위험 신호]

3회 유찰은 이 물건에서 가장 먼저 짚어야 할 신호입니다. 감정가 204,000,000원 기준으로 세 차례 낙찰자가 나오지 않았다는 사실은 권리관계, 점유 현황, 물건 상태, 임대차 구조 등 복합적 검토가 필요함을 시사합니다. 가격 하락만을 이유로 접근하면 놓치는 리스크가 있을 수 있습니다.

• 권리관계: 임의경매 특성상 근저당·가압류 등 선행 권리의 존재 여부와 규모를 법원 등기부등본 열람을 통해 직접 확인해야 합니다. 이에 대한 상세 내용은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 점유 현황: 현재 누가 점유하고 있는지, 임차인이 있다면 대항력·확정일자·보증금 규모가 어떻게 되는지 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 소규모 면적: 건물 22.26㎡(약 6.73평) 규모는 실거주 및 활용 목적에 따라 제한이 있을 수 있으며, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수입니다.

[가격보다 먼저 볼 조건]

최저입찰가 69,972,000원이라는 숫자보다 먼저 살펴야 할 조건들이 있습니다. 임의경매는 담보권자가 담보 실행을 위해 신청한 경매로, 선순위 담보권 설정 규모에 따라 실질적 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 다음 항목을 입찰 전 반드시 점검하시기 바랍니다.

• 매각 범위: 이 사건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 확인됩니다. 지분 경매가 아닌 일괄 매각이라는 점은 서류상 확인된 사실입니다.
• 용도지역: 제1종일반주거지역은 저층 주거 중심의 용도지역으로, 건축 행위 시 관련 법령에 따른 제한이 있습니다. 개발 가능성 등은 별도 전문가 확인이 필요합니다.
• 특별매각조건: 제공된 자료 기준으로 별도의 특별매각조건은 기재되어 있지 않습니다. 다만 법원 공고 원본에서 최신 조건을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
• 자금 조달: 소규모 다세대 물건의 경우 금융기관 대출 조건이 다를 수 있으며, 이에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

서류상 주소와 실제 현장이 일치하는지, 공부(公簿)와 현황이 다르지 않은지 반드시 교차 확인해야 합니다. 건물 면적 22.26㎡, 토지 면적 20.48㎡는 모두 소규모이므로, 건축물대장·등기부등본·토지대장을 열람하여 공부상 면적과 실제 현황이 일치하는지 확인하는 과정이 필요합니다.

• 건물 구조 상태: 철근콘크리트 구조로 기재되어 있으나, 실제 노후도·균열·누수 등 내부 상태는 현장 방문으로만 파악 가능합니다.
• 교통 여건: 시내버스정류장 인근이라는 위치 정보가 기재되어 있으나, 실제 접근성과 생활 편의시설 현황은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도: 낙찰 후 점유자 명도 절차 및 소요 기간에 대해서는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 현장 방문과 법원 기록 열람을 병행하시기 바랍니다.
• 위반건축물 여부: 건축물대장상 위반건축물 기재 여부를 열람으로 확인하시기 바랍니다.

[검토 후 결정하는 상담]

3회 유찰된 물건은 낮아진 가격만큼 반드시 그 원인을 먼저 파악해야 합니다. 입찰 전 잔금 납부 능력, 명도 계획, 사후 활용 방안까지 종합적으로 검토하지 않으면 입찰보증금 반환이 곤란해지거나, 잔금 납부 후 회복이 어려워지는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험은 조건에 따라 달라지는 가능성이지만, 경매 물건의 특성상 사전에 반드시 점검해야 할 사항입니다. 최신 법원 공고, 원본 서류, 현장 재확인을 거친 후 상담을 진행하시면 더 정확한 검토가 가능합니다.

제이옥션은 1물건당 1명 원칙으로 전속 진행합니다. 선행 의뢰가 확정된 경우 동일 물건에 대한 중복 의뢰는 받지 않습니다. 사건번호 2023타경109997에 대한 경매 관련 문의는 010-6899-1601로 연락 주시기 바랍니다.

[상담 전 준비할 내용]

• 법원 경매정보 사이트에서 사건번호 2023타경109997(동부지원) 원본 공고 및 매각물건명세서 직접 확인
• 등기부등본(토지·건물) 최신 열람 — 근저당, 가압류, 가처분, 예고등기 등 권리관계 파악
• 건축물대장 열람 — 공부상 면적(건물 22.26㎡), 위반건축물 여부 확인
• 현장 방문 — 건물 내·외부 상태, 실제 점유 여부, 주변 환경 및 시내버스정류장 접근성 직접 확인
• 자금 조달 계획 수립 — 입찰보증금(최저입찰가 69,972,000원의 10% 상당) 및 잔금 납부 일정 검토
• 임대차 현황 파악 — 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 보증금 규모 확인
• 2026년 9월 14일 매각기일 전 법원 공고상 변경 사항 재확인

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.