서울 특별시 근린상가 법원경매 | 2023타경3265

[사건개요]

[한눈에 보는 사건 판단]

서울동부지방법원 2023타경3265 사건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 근린상가에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 해당 물건은 서울무학초등학교 북동측 인근에 위치하며, 도시지역·제2종일반주거지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트 구조·평스라브 지붕으로, 토지 13.00㎡(3.93평)과 건물 31.38㎡(9.49평)이 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

감정평가액은 256,000,000원이며, 2026년 9월 7일 매각기일 기준 최저입찰가는 53,687,000원으로 감정가 대비 약 20.97% 수준입니다. 경매1계 관할 하에 현재까지 6회 유찰된 상태이며, 사건은 진행 중입니다.

[우선 확인할 위험 신호]

• 6회 유찰 이력: 동일 물건이 6차례 연속 매각에 실패한 사례입니다. 반복적 유찰은 권리관계 복잡성, 점유 문제, 물리적 하자 등 다양한 원인에서 비롯될 수 있습니다. 시장 참여자들이 이 물건을 회피한 구체적 이유를 법원 원본 서류와 현장 확인을 통해 직접 파악해야 합니다.
• 감정가 대비 최저가율 20.97%: 최저입찰가가 감정평가액의 5분의 1 수준까지 하락하였습니다. 이러한 수준의 가격 하락은 시장이 구조적·권리적 위험을 반영한 결과일 수 있으므로 입찰 전 정밀한 서류 검토와 현장 확인이 필요합니다.
• 특수 조건 미기재: 제공된 자료에 별도의 특수 조건은 기재되어 있지 않습니다. 그러나 이것이 특수 조건의 부재를 보장하지는 않으므로, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 등 원본 서류에서 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
• 토지 면적 소규모: 토지 면적이 13.00㎡(3.93평)으로 매우 작습니다. 건물 면적(31.38㎡)이 토지 면적보다 큰 구조이므로, 건물과 토지의 이용 관계 및 권원 확보 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

[가격보다 먼저 볼 조건]

• 용도지역: 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당합니다. 근린상가 용도로의 적법한 사용 가능 여부 및 향후 건축 규제 사항은 관할 구청의 최신 공부를 통해 확인해야 합니다.
• 매각 범위: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 토지와 건물의 권리관계가 통합되어 있는지, 별도로 처리되어야 할 사항은 없는지 서류 상에서 확인이 필요합니다.
• 물건 유형 및 실제 용도: 공부상 근린상가로 등재되어 있습니다. 현재의 실제 사용 현황(공실 여부, 임차인 유무, 영업 상태 등)은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.
• 강제경매 원인: 이 사건은 임의경매가 아닌 부동산강제경매입니다. 강제경매는 판결 등 집행권원에 기한 경우가 많으나, 채권채무 관계의 세부 내용은 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

[현장과 서류의 교차 확인]

감정평가서에는 물건 인근에 버스정류장·지하철·주차장이 있다고 기재되어 있습니다. 그러나 이는 감정 시점을 기준으로 한 기재이므로, 현재의 실제 접근성과 주변 상권 현황은 직접 현장을 방문하여 확인해야 합니다. 서울무학초등학교 북동측 인근이라는 위치 정보 외에 정확한 지번·동호수 등 세부 사항은 법원 경매 정보 시스템의 원본 서류를 통해 확인하시기 바랍니다.

• 등기부등본 최신 발급: 근저당권, 가압류, 가처분, 예고등기 등 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리의 유무를 반드시 확인합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인: 법원이 확정한 점유 현황, 임차인 현황, 인수 조건 등을 원본 서류로 직접 확인합니다.
• 현황조사서 및 감정평가서: 조사 시점과 현재 사이의 변동 사항(점유자 변경, 건물 훼손 등)을 현장에서 교차 확인합니다.
• 공부상 면적과 실물 일치 여부: 건물 31.38㎡·토지 13.00㎡가 실제 현황과 일치하는지 현장 방문을 통해 확인합니다.

[검토 후 결정하는 상담]

2023타경3265 사건은 성동구 하왕십리동 소재 근린상가에 대한 강제경매로, 6회 유찰 이력과 감정가 대비 20.97%의 최저가라는 두 가지 핵심 신호가 동시에 존재합니다. 이 두 요소는 입찰 판단에 앞서 권리관계와 점유 현황을 반드시 심층 검토해야 함을 보여 줍니다. 권리분석, 점유 해소 가능성, 실질 활용 방안 등은 등기부등본·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서 등 법원 원본 서류와 현장 확인을 바탕으로 전문가와 함께 검토해야 하며, 제공된 자료만으로는 이에 대해 어떠한 단정도 할 수 없습니다.

[상담 전 준비할 내용]

경매 상담은 010-6899-1601로 연락하십시오. 제이옥션의 상담은 1물건당 1명 전속 진행 원칙에 따르며, 선행 의뢰가 확정된 경우 동일 물건에 대한 중복 의뢰는 받지 않습니다.

• 사건번호 2023타경3265 및 법원명 서울동부지방법원을 미리 확인해 두십시오.
• 법원 경매 정보 시스템에서 최신 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서를 직접 열람·출력하여 준비하십시오.
• 현장 방문 후 점유 형태, 건물 상태, 주변 상권 현황 등을 메모해 두면 상담에 도움이 됩니다.
• 입찰보증금은 낙찰되지 않을 경우 반환될 수 있으나, 낙찰 후 잔금을 납부하지 않으면 몰수될 수 있습니다. 또한 잔금 납부 이후 드러나는 권리 문제는 회복이 곤란할 수 있으므로, 상담 전에 원본 서류와 최신 법원 공고를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

※ 본 글은 경매 정보 제공용이며 권리분석 결과, 낙찰 또는 수익을 보장하지 않습니다.